梁彗星物权法讲座

    制定和实施物权法的若干问题　(上)　
     
　　                   --中国社会科学院学部委员 梁慧星
　　
　　
　　
　　一、什么是物权法、物权法有什么作用？
　　
　　（一）物权法是规范物的归属和利用的法律规则
　　物权法所说的“物”，是指“有形财产”，即看得见、摸得着的财产，如土地、房屋、汽车、手机等，是与无形财产（如专利技术、商业秘密、商标、著作权）相对应的。有形财产，以是否可以移动为标准，分为不动产和动产。土地、建筑物，属于不动产；船舶、飞机、机动车、彩电、冰箱、手机等，属于动产。物权法第二条第一款规定，“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。” 就是说，物权法就是关于动产、不动产的归属和利用的法律规则。
　　
　　所谓“归属”，指某项财产归属于谁，实际上就是讲所有权。所有权，是对自己的财产的权利。如我们对自己的房屋、汽车、家用电器享有所有权。
　　
　　所谓“利用”，指利用他人的财产的权利，包括用益物权和担保物权。用益物权，是“利用”他人财产的“使用价值”，即对他人的不动产进行占有、使用、收益的权利。如土地承包经营权，是农户利用集体土地进行种植、养殖、畜牧的权利；宅基地使用权，是农户利用集体土地建房的权利；建设用地使用权，是企业利用国有土地建造厂房、写字楼、商品房的权利。土地承包经营权、宅基地使用权和建设用地使用权，都属于用益物权。
　　
　　担保物权，是“利用”他人财产的“交换价值”，如借款人把自己的不动产、动产或者有价证券抵押、质押给银行，担保银行的贷款债权，借款人不能归还借款本息时，银行将拍卖该抵押、质押财产，从拍卖所得价款获得清偿。抵押权、质权、留置权，都属于担保物权。物权法，就是关于所有权、用益物权和担保物权的法律规则。
　　
　　（二）物权法的作用：“定分止争”、“物尽其用”
　　
　　关于“定分止争”。商鞅在《商君书》中说：“一兔走，百人逐之，非以兔可分以为百也，由名分之未定也，夫卖兔者满市，而盗不敢取，由名分已定也，故名分未定，尧、舜、禹、汤且皆如鹜焉而逐之，名分已定，贫盗不取。”其中所谓“名分”，就是“权利归属”，所有权属于谁。野生动物，属于无主物，谁抓住就是谁的，因此一只野兔，百人竞逐；街市上卖兔的多的是，就连小偷也不取。 不是不想取，是不敢取。因为那些兔子的所有权有所归属，谁要擅自拿取就要构成盗窃罪、抢夺罪！山区老百姓有句俗话：“沿山打鸟，见者有份”。因为是野鸟，属于无主物，所有权归属未定，因此根据习惯，“见者有份”。而养殖专业户在自己承包的鱼塘捕鱼，为什么就不能“见者有份”，因为鱼塘里的鱼，其所有权归属已定。
　　
　　可见，财产所有权归属确定，就可以消弭纷争。反之，财产权归属不定、权利界限不清，就会引发纷争。一些农村发生山林纠纷、土地边界纠纷、用水纠纷，甚至导致流血事件，就是因为山林、土地归属不明，所有权、使用权界限不清。国有企业之间，甚至国家机关之间，也会因房屋产权不清，发生房屋纠纷。因此，制定和实施物权法，可以确定财产所有权归属，明确权利界限，哪些财产是国家的，哪些财产是集体的，哪些财产是私人的，哪些财产是张三的，哪些财产是李四的，有利于减少和消弭产权纷争。物权法还规定了解决产权争议的手段，发生产权争议，可以通过物权法规定的法律规则和法律手段解决纠纷。
　　
　　即使国家财产，名义上属于全体人民，在权利归属上似乎没有问题，其实问题更大。特别是改革开放前，国家财产，往往被当成了无主财产。过去国有企业有一句话：“外国有个加拿大，中国有个大家拿！”国家财产所遭受的损失，是非常巨大的。改革开放以来发生严重的国有资产流失，也与产权界限不清有关。物权法不仅明确规定了哪些财产属于国家的所有权，而且明确规定“由国务院代表国家行使所有权”，“国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规，分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益”。如果再根据物权法的这些规定，及时制定和实施具体的、完善的管理制度，就有可能解决国有财产的保护问题，解决国有财产的流失问题。
　　
　　关于“物尽其用”。财产所有权界限清楚并受到切实的法律保护，当然可以促进所有权人利用其财产，发挥物的效用。但物权法发挥“物尽其用”的功能，主要是指，所有权人通过设立用益物权，将自己的财产交给最能发挥物的效用的“他人”利用。如农村集体，通过设立土地承包经营权，将集体土地交给农户使用，极大地激发了农民的生产积极性，极大地发挥了农村土地的效用。于是，彻底结束了我国长期农产品匮乏、轻工业原材料匮乏、人民群众消费品匮乏的“饥饿年代”。还是这些土地，还是这些农村人口，为什么发生如此巨大的变化，就是物权法上的用益物权制度发挥了“物尽其用”的功能。
　　
　　为了解决城镇人口居住问题，实现“居者有其屋”，过去采用福利房的制度，由国家将国有土地无偿划拨给国家机关和国有企业建房，分配给干部、职工居住。其结果是，房屋短缺日益严重，干部、职工居住条件非常差，经常是一家数口、老少三代住在十几米甚至几米的破房里，还有很多人不能分到住房，甚至结婚多年还住单身宿舍的事例，并不少见。现在废除公房制度，废止将国有土地无偿划拨给企业建房的制度，改为国家将国有土地有偿出让给企业建房，企业以向国家支付土地出让金为代价取得用益物权（建设用地使用权），再由企业建商品房，出售给城镇居民。这样，就形成活跃的房地产市场，使住房短缺的状况彻底改观。现在绝大多数城镇居民，都通过购买公房或者购买商品房解决了居住问题，并且城镇居民的居住条件获得极大改变。一方面是城镇居民的居住问题基本获得解决，居住条件极大改善；另一方面是房地产开发企业自己获得了利润并向国家缴纳了税金，房地产业从无到有，并发展壮大；再一方面是国家（中央政府和地方政府）获得土地出让金和税金，增加了财政收入；还有银行通过向房地产企业和购买商品房的公民发放贷款，获得利息收益。物权法上的用益物权制度，充分发挥了“物尽其用”功能。
　　
　　《中华人民共和国物权法》经第十届全国人大第五次会议于2007年3月16日通过，将自10月1日起施行。分5编19章，247条。物权法的内容非常丰富，大到山脉、草原、江河湖海和地下矿藏的归属，小到居民住宅的停车位、电梯、水电管线的归属和维护，物权法都有规定。物权法是我国社会主义法律体系中的一部基本法律，关系到坚持和完善国家基本经济制度，完善社会主义市场经济体制，实现和维护最广大人民群众的根本利益，激发全社会的创造活力，全面建设小康社会和社会主义和谐社会。物权法的制定和实施，对于我们国家、民族和人民所具有的深远的历史意义。
　　
　　二、制定和实施物权法的重大意义
　　
　　（一）制定物权法是实行社会主义市场经济体制的必然要求
　　市场交易的实质，是两个财产所有权人相互交换其财产所有权。从市场参加者来说，其参加市场交易的前提，是有财产所有权；参加市场交易的结果，也是获得财产所有权。可见，所有权制度对于实行市场经济体制的重要性，不亚于作为市场交易规则的合同制度，完善的所有权制度和完善的合同制度，是实行市场经济体制的必要条件。
　　
　　在现代化的市场经济条件下，有两类财产的使用关系最为重要。一类是资金使用关系，一类是土地使用关系。两类财产使用关系的特点，都是财产所有权人自己不使用财产，而是交由非所有权人使用，即所谓所有权与使用权的分离。资金的这种使用关系，是由担保物权制度予以保障的；土地的这种使用关系，是由用益物权制度予以实现的。如果没有用益物权制度和担保物权制度，就像没有合同制度和所有权制度一样，就不可能实行市场经济体制。因此，我们可以说，规定所有权制度、用益物权制度和担保物权制度的物权法，为实行市场经济体制提供了基础条件。
　　
　　从立法例上可以看到，凡实行市场经济体制的国家，其民法典上都有物权法编，都规定了完备的所有权制度、用益物权制度和担保物权制度；凡实行计划经济体制的国家，其民法典上都没有物权法编，都不承认物权概念，都没有用益物权制度和担保物权制度，仅规定所有权制度且非常简单。这是因为，实行计划经济体制的国家，运用行政手段组织经济，资金和土地的使用关系都采取无偿的划拨方式，作为资金所有者的国家将资金交给国有企业无偿使用，不发生融资担保问题，因而不需要担保物权制度；作为国有土地所有者的国家将国有土地划拨给国有企业无偿使用，农村土地则由作为所有者的集体自己使用，不发生所有与使用的分离，不采取设立用益物权的方式，因而不需要用益物权制度。
　　
　　中华人民共和国成立后，曾几次起草民法典。第一次是1954年开始，至1956年12月完成民法草案，分为总则、所有权、债、继承四编，共525条。因此后开展整风、反右等政治运动而中断。第二次是1962年开始，至1964年7月完成民法草案试拟稿，仅分三编：总则、财产的所有、财产的流转。因1964年开始的“四清运动”而中断。这两次起草的民法典草案，都未规定物权法编，未采用物权概念，既没有担保物权制度，也没有用益物权制度，是由当时实行计划经济体制所决定的。
　　
　　十一届三中全会后，开始实行对外开放政策，发展商品生产和商品交换，民法典的制定再次提上日程。自1979年11月至1982年５月，先后起草了民法草案（一至四稿）。至1982年，立法机关考虑到经济体制改革刚刚开始，各种经济关系处在变动中，决定暂停民法典起草，转而采取先分别制定民事单行法，待条件具备时再制定民法典的立法方针。至1985年，已先后颁布经济合同法、涉外经济合同法、继承法、专利法、商标法等单行法。鉴于民事立法中若干基本原则和基本制度不应由单行法分别规定，1986年颁布民法通则。起草民法通则时，关于是否采用物权概念发生分歧，至民法通则未采用物权概念，而用“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”代替。现在看来，第三次起草的民法草案（一至四稿）之所以没有采用物权概念，没有规定物权法编，没有规定担保物权制度和用益物权制度，甚至1986年的民法通则也仍然不采用物权概念，是因为改革开放初期，经济体制改革的方向和目标尚未确定，还没有对资金和土地的无偿划拨制度进行改革，还没有认识到采用担保物权制度和用益物权制度的必要。
　　
　　进入90年代，改革开放的方向和目标已经确定，这就是建立和实行社会主义市场经济体制。已开始改革资金使用的行政拨款制度，实行资金有偿使用的借款合同制度，因而注意到担保物权制度的作用。开始改革国有土地使用的行政划拨制度，实行国有土地出让的有偿使用制度，发生土地所有权与使用权的分离，企业有偿取得在一个相当长的期间对国有土地进行占有、使用和收益的权利，显然不同于合同债权，不可能仅靠合同制度予以规范和保障，要求创设新的法律制度和权利类型。由于当时的立法没有承认物权概念，没有规定担保物权制度和用益物权制度，就在实际上限制了进一步的改革开放和社会主义市场经济的发展。
　　
　　自80年代中期开始，发生了日益严重的三角债问题和金融机构的巨额不良债权问题。发生三角债问题和金融机构不良债权问题的根源，在于担保物权制度的缺位。由于没有担保物权制度，金融机构发放贷款的合同多数没有担保措施，少数采用保证合同担保，因此在借款企业赖帐或者无清偿资力时，金融机构的合法权益不能获得保障。至90年代初，立法、司法和理论界就承认物权概念和制定物权法达成共识，并于1993年开始起草担保法，于1995年通过，1996年施行。担保法规定了包括一般抵押权、最高额抵押权、动产质权、权利质权和留置权的担保物权制度，为保障金融机构的债权和回避融资风险提供了有效手段，对于防止发生三角债，防止和减少金融机构不良债权，建立资金使用即融资领域的法律秩序，发挥了重大作用。同时，担保法规定了担保物权制度，也为承认用益物权和采用用益物权制度规范土地使用关系，并为物权法的制定铺平了道路。我们完全可以说，制定物权法是我国进行改革开放，实行社会主义市场经济体制的必然结果。
　　
　　（三）制定和实施物权法对进一步改革开放和发展社会主义市场经济的重大意义
　　国民经济的长期稳定发展，依赖于能否不断满足各类企业对资金的需求。市场经济体制下的资金供给，采取融资方式，关键问题是融资风险问题，即金融机构合法权益能否得到保障的问题。要切实保障，无论在正常的经济环境或者经济环境发生异常变动，金融机构都能够按期收回贷款本金和利息，尽量减少和避免发生不良债权，唯有依赖于完善的担保物权制度。如前所述，我国之所以从80年代中期开始发生严重的三角债问题和金融机构的巨额不良债权问题，其重要原因就是未及时制定完善的担保物权制度。
　　
　　从国外立法例上可以看到，凡市场经济发达的国家和地区，均有完善的担保物权制度。担保物权，属于物的担保，俗话说“跑得了和尚跑不了庙”，相对于人的担保即保证合同，更为切实可靠。金融机构发放贷款，采用担保物权予以担保，最方便、最有效。担保物权，是确保金融机构债权清偿和化解金融风险最有效的法律手段。我国在发生三角债和金融机构遭遇巨额不良债权之后，于1995年制定担保法规定了担保物权制度，虽然属于“亡羊补牢”，且受到不动产登记制度和登记机构不统一的制约，却仍然对于此后避免和减少三角债和不良债权发挥了重大作用。我们可以相信，在总结担保法实施以来的实践经验基础上，参考发达国家和地区的经验，规定了完善的担保物权制度的物权法的实施，将对于保障金融机构的合法权益，化解和回避融资风险，保障企业及时获得融资，满足经济发展对资金的需求，保障社会主义市场经济持续稳定的发展，发挥更加重大的作用。
　　
　　物权法上的用益物权，是土地所有权与土地使用权分离的法律形式。凡实行市场经济体制的国家，均有用益物权制度。但用益物权制度所发挥的作用及其意义，又因实行土地公有制或者土地私有制，而有程度的差别。在资本主义的市场经济国家，土地归私人所有，土地所有者自己使用土地，是土地使用关系的主要形式；土地所有者自己不使用而交给他人使用，是土地使用关系的次要形式。我国是在土地公有制基础上实行社会主义市场经济，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有，作为土地所有者的国家自己使用土地，和农村集体经济组织自己使用土地，是土地使用关系的次要形式。而作为土地所有者的国家自己不使用土地而交给各类企业使用，是国有土地使用关系的主要形式；作为土地所有者的农村经济组织自己不使用土地而交给农户使用，是农村土地使用关系的主要形式。因此，用益物权制度，对于实行社会主义市场经济的我国所具有的意义和所发挥的作用，要远远超过对于实行资本主义市场经济的国家所具有的意义和所发挥的作用。
　　
　　我国在90年代初开始实行国有土地有偿使用制度，采用行政法规形式规定国有土地使用权出让、转让制度。由于当时没有制定物权法，没有用益物权制度，甚至没有物权概念，企业以支付出让金为代价所取得的对于国有土地的使用权，已经与合同债权不相符合，但究竟属于什么性质的权利，其权利具有什么样的法律效力，应当如何从法律上予以规范和给予保护，这些问题都不清楚，因此不利于切实保护国有土地使用关系各方的合法权益，不利于建立和维护国有土地使用的法律秩序。物权法规定了完善的用益物权制度，并设专章规定建设用地使用权，物权法的实施，将有利于实现建设用地使用关系的物权化，切实保障国有土地使用关系各方的合法权益，减少和避免国有土地出让、转让中的违法行为，促进国有土地的合理使用，保障国有土地使用关系的法律秩序，从而巩固改革开放所取得的成果并促进社会主义市场经济的发展。
　　
　　须特别注意物权法的实施对于实现农地使用关系物权化的重大意义。我国农村经济体制改革的基本经验，可以归结为农地所有权与农地使用权的分离，即由原来人民公社体制之下的集体所有、集体使用，改为集体所有、农户使用。迄今所采取的法律形式，是合同形式。这种以承包合同为基础的农地使用关系，在极大地调动农民生产积极性、发展农村生产力的同时，也产生了若干缺点。首先是农户根据承包合同取得的土地使用权，属于债权性质，法律效力较低，特别是债权属于相对权，不能抗拒来自发包人和乡村干部的各种干涉和侵害。这是广大农村经常发生侵害农民权益的行为而不能彻底解决的原因。其次是债权性农地使用权以承包合同的期限为期限，容易导致农户的短期行为，不利于农村经济长期稳定发展。再次是农地使用权转包或出租须经发包方同意，不利于土地资源的优化配置。最后是农户所享有的权利和负担的义务，取决于承包合同的规定，难于做到明确和公平合理，并经常发生发包方单方面修改合同，加重农户负担、损害农户利益的情形。物权法关于用益物权制度的规定及关于土地承包经营权和宅基地使用权的规定，为实现农地使用关系的物权化提供了法律基础，使农户对农地的使用权由债权转变成物权，使改革开放以来实行的家庭联产承包合同制度平稳过渡到用益物权制度，可以消除和减少侵害农户合法权益的违法行为，保护广大农户的经营自主权，进一步激发其生产积极性，保障我国农村经济的长期持续稳定发展，从而巩固农村改革的成果并促进社会主义市场经济的发展。
　　
　　（四）制定和实施物权法保护公民私有财产的重大意义
　　新中国历史上发生过几次大规模侵犯人民私有财产的违法行为。一次是50年代后期发生所谓“共产风”，以人民公社名义无偿平调社员房屋、禽畜、农具、林木等私有财产，严重损害了人民群众（主要是农民）的生产积极性和党在人民群众中的威信。另一次是十年文化大革命运动中，发生以“抄家”为特征的大规模侵犯公民财产权的暴行。1985年颁布、1986年实施的民法通则第七十五条规定：“公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破怀或者非法查封、扣押、冻结、没收。”所具有的重大意义在于，承认公民私有财产属于法律上的权利，并赋予公民私有财产权对抗“任何组织或者个人侵占、哄抢、破怀或者非法查封、扣押、冻结、没收”的法律效力。因此，侵犯公民私有财产，将构成侵权行为和刑事犯罪。
　　
　　以民法通则第七十五条为基础的保护私有财产法律制度的不足是，在财产权保护的指导思想上，没有贯彻对国家、集体和私有财产的平等保护原则。这与此前长期存在的在财产权保护问题上的不平等观念有关。例如，1963年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》，指示“各级人民法院在审理财产权益案件时”，必须“首先保护国家与集体的利益，同时也要保护个人的合法权益”。所体现的就是因所有制不同而区别对待的观念，保护“国家和集体的利益”是第一位的，保护“个人的合法权益”是第二位的。须特别指出的是，因民法通则第七十三条第二款明文规定“国家财产神圣不可侵犯”，使传统理论和裁判实践中的不平等观念，获得了立法根据。
　　
　　许多学者在解释适用民法通则第七十三条关于“国家财产神圣不可侵犯”的规定时，不仅与传统理论和司法实践中的不平等观念挂钩，而且与苏联民法理论上的社会主义公有财产特殊保护原则挂钩，认为民法通则确认了对国家财产的特殊保护原则。在这种语境之下，民法通则第七十五条关于“公民合法财产受法律保护”的规定，被理解为第二位的，而对国家财产的保护是第一位的。当人民私有财产的保护与对国家财产的保护发生冲突时，必然要牺牲私人的财产权益而确保国家的财产权益。
　　
　　在这种错误观念支配之下，以民法通则第七十五条为基础的保护人民私有财产法律制度，不可能切实、妥善地保护人民私有财产权益。当人民私有财产受到来自一般人的侵犯时，这一法律保护制度尚可发挥保护受害公民、制裁加害人的作用；当对人民私有财产受到国家机关、地方政府滥用行政权力的侵害时，法律保护的天平往往向国家机关、地方政府和国有企业一方倾斜，人民私有财产不可能获得平等的法律保护。进入21世纪以来发生的“强制拆迁”、“圈地热潮”等滥用公权力侵犯人民私有财产权的严重事件，充分表明了这一点。
　　
　　经过近30年的改革，我国社会经济状况已经发生根本性的变革，其基本特征是公有制经济与非公有制经济的并存。是在公有制经济和非公有制经济的基础上实行社会主义市场经济，非公有制经济和公有制经济，在法律地位上应当是平等的，不应有高低贵贱之分，要求获得平等的法律保护。因此，要求完善保护私有财产的法律制度，特别要抛弃因所有制不同而区别对待的陈旧观念，仅着重于财产之取得是否合法，公民合法取得的财产应当受到与对国家财产和集体财产同等的法律保护。
　　
　　社会主义市场经济发展的结果，广大人民群众的财产状况也有重大变化。城镇长期实行的对于国家机关干部、企事业单位职工的低工资制度、生活消费品的计划供应制度和福利房制度已经废止，城镇人口的生活水平有大幅度的提高。大部分城镇居民，或者从本单位购买原居住的公房，或者从开发商购买了商品房，有了私有房屋，据2005年统计，城镇人均房屋26平方米以上。许多家庭有了机动车，加上彩电、冰箱、洗衣机等家用电器的普及，城镇居民所拥有的不动产、动产已非改革开放前可比。农村实行家庭联产承包责任制改革的结果，导致农业生产积极性高涨和生产力的提高，广大农村人口，除西部自然条件特别恶劣的少数地区外，不仅解决了温饱问题，而且生活水准有很大提高。尤其在东部经济发达地区，农民居住的房屋由草房、土坯房改为砖瓦房，再由砖瓦房改为二、三层楼房，城乡差别正在缩小。据2005年统计，农村人均房屋达29平方米以上。这种情形，要求从法律上对于私人财产包括动产和不动产物权，给予明确规定并予以切实、平等的法律保护，就是很自然的了。
　　
　　广大人民群众私有财产的保护问题，与实现党和国家提出的全面建设小康社会的目标有关。所谓全面的小康社会，亦即广大人民群众共同富裕的社会，当然意味着人民群众拥有相当数量的动产和不动产。全面建设小康社会的目标的实现，最终要由全体人民实际拥有的私有财产的总量来验证。而小康社会的实现，要靠广大人民群众自身的劳动积极性和创造性的进一步发挥。怎么样才能进一步激发广大人民群众的生产积极性和创造性？必要条件是，广大人民群众积累的财产能够受到切实的保护。
　　
　　特别值得注意的是，物权法不仅明文规定对公民私有财产的平等保护，明文规定公民合法私有财产不受侵犯，而且针对历史和现实中严重侵犯公民私有财产的违法行为，创设了各种法律对策。如关于征收制度的规定，将商业目的用地排除于国家征收之外，企业取得商业用地须按照合同法的规定与土地使用权人农户、居民谈判签约，彻底解决“强制拆迁”、“圈地运动”等问题；关于土地承包经营权的规定，可以解决任意撕毁承包合同及强行摊派等侵害农民合法权益的问题；关于物权效力的规定，可以划分行为违法与合法财产的界限，行为违法但财产并不违法，对所谓“黑出租”不能没收汽车、摩托车，对流动摊贩，不能毁损、没收其商品和工具；没有搜查证就不能强行进入居民房屋，彻底终结进行“抄家”的可能性，切实保障公民的人身安全、财产安全和精神安宁。
　　
　　（五）制定和实施物权法对全面实行依法行政的重大意义
　　物权法第二条第三款规定，“本法所称物权，是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”所谓“排他的权利”，指物权具有“排他性”，具有“排除他人干涉的效力”。这是法律的强行规定。我们注意到，民事权利分为具有排他性的权利，和不具有排他性的权利。凡是有排他性的权利，法律都是用刑事责任、侵权责任来保护。凡是没有排他性的权利，法律只用违约责任来保护，只追究侵害人的违约责任。因为物权具有排他性，所以我们的刑法上就规定了盗窃罪、抢夺罪、抢劫罪，民法上就有侵害物权的侵权责任，任何人侵犯物权，重则构成犯罪行为，轻则构成侵权行为。
　　
　　物权的“排他性”，不仅排除一般人的干涉，而且“排除国家的干涉”，首先是警察的干涉。我们看到车站、码头、广场、街道、公路都有警察巡逻，但私人的房屋、住宅小区却没有警察巡逻。为什么警察不能进入我们的小区巡逻呢？为什么许多小区的门口都有一块牌子，上面写着八个大字：“私人产业，非请勿入”。警察要进入公民的房屋：第一，须得到房主的同意；第二，警察要想强行进入，必须持有搜查证。没有搜查证强行进入，就要构成违法行为。
　　
　　物权的排他性，不是物权的自然属性，而是法律强行的规定，并且用监狱、法院、检察院及刑事责任、侵权责任予以维护。因为物权具有排他性，公法上才有搜查证制度，证据法上才有违法行为取得的证据不具有证据效力的规则。最高人民法院关于证据的解释文件规定，违法行为取得的证据，不具有证据效力。什么叫“违法取得的证据”？因为物权有排他性，没有搜查证就强行进入私人房屋所得到的证据，就是“违法取得的证据”。由此可见，物权的排他性不仅在民法上具有重大意义，在刑法上、程序法上都具有重大意义。
　　
　　实际上，物权的排他性，就是划分公权力与私权利的界限。公权力和私权利的界限在什么地方？就在物权的“排他性”。一家人住在房子里，国家机关的公务员就不能随便往里面闯，那个界限就是物权的“排他性”。你要进去就得征得房主的同意，他不同意，你就不能往里闯，否则你就是违法，除非你持有搜查证。物权界线之外，属于公共场所，是公权力活动的范围；物权界线之内，是私权利的活动空间。俨然“楚河汉界”，界线清楚。公权力要跨越这个界线，惟有两条：一是权利人同意；二是持有搜查证。
　　
　　现在我们的政府提出了“全面推行依法行政”的目标。但一讲依法行政，就有个倾向，好象依法行政就是要多制定一些行政法规、行政规章，规定尽量完善的行政权限和行政程序。是不是行政法规尽量完善了就实现“依法行政”了？不是。因为依法行政并不首先是行政程序问题，首先是公权力的界限问题。靠什么去限制公权力的滥用？要靠人民和企业的物权，靠物权所具有的排他性，限制公权力的滥用。
　　
　　可见，制定和实施物权法的重大意义，还在于通过物权法规定的物权定义，来教育全国人民，首先是要灌输给我们的警察、公务员、国家机关干部、地方党政领导人，使他们知道，物权具有“排除他人干涉”的效力，认识物权是“排他性”的权利，懂得物权观念。现实生活中经常发生严重侵犯公民财产的违法行为，可能有多种原因，其中一个原因就是我们的公务员队伍、我们的地方政府领导人不具有物权观念，不知道物权具有排他性，本来是好心，却办了坏事。通过制定和实施物权法，向国家机关和全体公务员灌输物权观念，使他们知道公权力的界线何在，才能够限制公权力的滥用，才能真正实现依法行政。